物業(yè)管理是以項目為單位的經(jīng)營形式，這一經(jīng)營形式?jīng)Q定了物業(yè)管理項目及企業(yè)的成功與否在很大程度上取決于項目經(jīng)理的素質和能力。項目經(jīng)理是項目全面管理的核心和焦點，是物業(yè)管理企業(yè)派駐項目的“首席執(zhí)行官”。他們統(tǒng)一指揮項目各項工作的進行，直接決定了項目的經(jīng)營狀況以及物業(yè)管理的服務水平。因此，項目經(jīng)理的素質高低和能力強弱，對整個物業(yè)管理項目服務品質的高低起著至關重要的作用。一位合格的項目經(jīng)理，需要具備方方面面的素質，其中主要有以下十點：

一、良好的職業(yè)道德

先做人，后做事，這是大家都熟知的道理。一位合格的項目經(jīng)理，首先應具備良好的職業(yè)道德，包括強烈的責任心、認真負責的工作態(tài)度、敬業(yè)愛崗的精神和主動服務的意識等。
其中，最容易被忽略的是主動服務意識。項目經(jīng)理應經(jīng)常親臨服務一線，主動與業(yè)主溝通，了解業(yè)主的需求和潛在需求，開發(fā)新的服務項目。同時，服務意識還體現(xiàn)在一些舉止的細節(jié)上，如見到轄區(qū)地上的煙頭、紙屑，是通知工作人員清理，還是立即躬身拾起，體現(xiàn)了不同層次的服務意識。

二、策劃能力和決策能力

項目管理的過程，包括總體實施方案和各部位的專項管理方案的策劃、決策和實施，其實就是常說的PCDA循環(huán)，即計劃→實施→檢查→改進。無論是參與市場的投標，還是為已獲得委托的項目策劃服務實施方案等，都由項目經(jīng)理在循環(huán)的每一步做出正確的策劃和決策，再由團隊成員一同實現(xiàn)、實施。能否做出正確的策劃和決策，是物業(yè)管理取得成功的重要因素之一，直接影響到物業(yè)管理企業(yè)市場機會的獲得和管理效果的好壞。
對在項目管理過程中遭遇的各種事件特別是突發(fā)事件的處理，更是對項目經(jīng)理決策能力的全面檢驗。站在什么角度去分析問題，采取什么策略去解決問題，能否做到處變不驚，能否迅速抓住問題的核心，決策是否準確，調度是否合理，安排是否妥當，善后是否圓滿……不同的決策，會導致不同的結果。決策正確，大事化小，功德無量；決策錯誤，則小事變大，后患無窮。

三、團隊建設能力

物業(yè)管理絕不可能是一個人的“戰(zhàn)斗”，優(yōu)秀的服務質量必須源自整個團隊的共同努力。再優(yōu)秀的項目經(jīng)理，如果沒有團隊的支持，是不可能搞好物業(yè)管理工作的。

物業(yè)管理行業(yè)迄今為止還是一個勞動密集型行業(yè)，絕大多數(shù)員工的學歷和素質不高。清楚掌握每位員工的情況，善于溝通與協(xié)調，掌握員工的思想動態(tài)，在生活上關心、工作上支持、學習上鼓勵、管理上嚴格要求，從而打造出一支強大戰(zhàn)斗團隊，是每位項目經(jīng)理的必修課程和管理使命。

四、執(zhí)行能力

項目經(jīng)理能否貫徹企業(yè)的戰(zhàn)略意圖？項目團隊能否實現(xiàn)預定的目標？解決這兩個問題的關鍵在于執(zhí)行能力。執(zhí)行力能力差是企業(yè)的最大內耗，不僅會消耗企業(yè)的大量人才、財力，還會妨礙團隊目標的實現(xiàn)，影響企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃和發(fā)展；相反，優(yōu)秀的執(zhí)行能力是實現(xiàn)優(yōu)質管理和服務、在競爭中脫穎而出的有力保障

執(zhí)行為一般通過指標量化、管理制度化，流程標準化，服務規(guī)范化來保障。項目經(jīng)理必須具備這樣的管理意識和理性思維，更必須具備貫徹實現(xiàn)的能力。出色的項目經(jīng)理，往往是因為其更有實現(xiàn)構想的能力。

五、創(chuàng)新能力

隨著社會的不斷進步，物業(yè)管理行業(yè)內競爭越來越激烈，業(yè)主對自身權益和物業(yè)服務質量的追求也越來越高。昨天的方法，很可能已經(jīng)成為了今天的問題。我們的工作模式如果總是一成不變、不思進取，則我們的企業(yè)很快就會被業(yè)主、行業(yè)和市場所淘汰

項目經(jīng)理必須清楚地認識到，我們的項目管理和服務的過程，同時也是一個不斷鉆研、學習和創(chuàng)新的過程。誰的創(chuàng)新意識強、創(chuàng)新能力強，誰就可以在激烈的市場競爭中一馬當先，立于不敗之地。

六、溝通、協(xié)調能力

物業(yè)項目經(jīng)理每天都要處理各種事件，協(xié)調各方關系，這就意味著項目經(jīng)理必須具備良好的溝通、協(xié)調能力。良好的溝通、協(xié)調能力，不但可以有效處理各種矛盾和沖突，還可以彌補項目經(jīng)理在其它方面的能力的不足。

如果沒有良好的溝通協(xié)調能力，在實施管理和服務的過程中必定會遇到極大的阻力和障礙。比如，在執(zhí)行公司的方針、政策上，就會因為不能有效理解、掌握，而不能有效實施、甚至會南轅北轍。更不用說在為業(yè)主服務時，如何有效了解他們的困難和訴求，仔細而盡責的去滿足顧客的需求，在公司規(guī)定的范圍內，找到各方利益的支撐點，實現(xiàn)雙贏、多贏良好局面了。

七、專業(yè)技術能

物業(yè)管理是一門綜合的學問，專業(yè)性強，涉及的知識面也很廣泛，從傳統(tǒng)的保潔、綠化、設備、車輛、電力、水暖、供熱、制冷、燃氣、等方面的專業(yè)知識，到現(xiàn)代化的安防、消防、數(shù)控、計算機、互聯(lián)網(wǎng)等專業(yè)知識，再延伸到建筑學、心理學、經(jīng)濟學、社會科學、統(tǒng)計學、管理學、法學、營銷學等專業(yè)學科知識等，都是物業(yè)管理學的組成部分。

作為項目經(jīng)理，雖然不需要像技術專家或專業(yè)技術人員那樣掌握專業(yè)的技術，但其必須能在日常工作中對設施、工程和人員進行有效的管理，能迅速應對各種局面和情況，能從容審定各類技術實施方案、指揮各類維修養(yǎng)護工程的進行、有效控制接管驗收的關鍵點等，這就要求項目經(jīng)理除了必備的專業(yè)知識還應掌握較全面的綜合知識和牢固的專業(yè)技能。

 八、財務管理能力

評價一個物業(yè)管理項目成功與否，除了業(yè)主滿意度評價和內部的質量審核外，財務管理是否得當、成本是否得到有效控制也是一個關鍵的標準，這也是項目經(jīng)理績效考核的重要內容之一。 

物業(yè)管理行業(yè)是一個微利行業(yè)，物業(yè)管理公司的收入固定且非常有限。對企業(yè)來說，能否做好財務管理、成本控制，直接決定了公司是否可以盈利，是否能創(chuàng)造企業(yè)價值的最大化，是否能保障企業(yè)有足夠的資源進行良性的循環(huán)和發(fā)展。
對項目來說，只有做好了財務管理、開源節(jié)流的工作，才能最大限度地積累資源，才能有能力不斷提升管理和服務質量，為業(yè)主提供優(yōu)良的軟硬件服務，創(chuàng)造物業(yè)性能最優(yōu)化和價值最大化。

合格的項目經(jīng)理除了必須掌握基礎的財務和會計知識外，還須具備良好的財務分析能力和經(jīng)濟活動分析能力，才能從容應對所管項目，進行物業(yè)管理費用的預測、分析、判斷和控制；實施科學的財務管理計劃。

九、人力資源管理能力

物業(yè)管理發(fā)展到現(xiàn)今階段，人力資源管理已不單單是人事部門的事情，每一位項目經(jīng)理都應當學習人力資源管理知識與技能，掌握人才的“選、用、育、留”的技巧與方法，成為一名非人力資源崗位的“人力資源經(jīng)理”。

在項目管理中，無論是管理工作還是客戶服務工作，都是靠人去完成的，每一位員工都是我們最重要的資源，要管好“事”，必須先管好“人”。因此，項目經(jīng)理除了管理好各項事務性工作外，還應注意人力資源的開發(fā)和管理。

 一方面，項目經(jīng)理要通過培訓、教育、感化等方法，使全體員工了解、理解、認同企業(yè)的經(jīng)營理念和價值觀，形成統(tǒng)一的工作標準和執(zhí)行標準；另一方面，項目經(jīng)理要清楚掌握團隊每一位成員的工作能力及優(yōu)點缺點，揚長避短，因才施用，保證團隊的能力和效率，確保項目管理的質量能達到企業(yè)要求的高度。

項目經(jīng)理除了需要具備左右團隊成員的能力外，還應該具備人才意識，注重人才梯隊的培養(yǎng)，為員工提出職業(yè)規(guī)劃建議、創(chuàng)造培訓和發(fā)展機會，為企業(yè)培訓和儲備人力資源，促進企業(yè)良性發(fā)展。

十、社區(qū)文化建設能力

 隨著社會經(jīng)濟水平的不斷提高，業(yè)主對社區(qū)文化的需求也越來越突出，社區(qū)的人文因素已成為購房者選擇物業(yè)時考慮的重要因素之一。項目經(jīng)理不但要做好日常的管理和服務工作，也要努力建設好社區(qū)的文化環(huán)境、氛圍和品味。
    社區(qū)文化，即包括了以項目業(yè)主為主體的文化內容，也包括了以項目工作人員為主的企業(yè)文化。不同的項目，硬件設施各異，業(yè)主的群體特征也大不相同，項目經(jīng)理要根據(jù)項目的實際情況，找出社區(qū)的人文特征，準確定位，組織文化娛樂活動和文化氛圍的建設、營造活動。只有定位準確、方法得當，就能夠調動起廣大業(yè)主參與的熱情和積極性，從而推動社區(qū)文化活動的持續(xù)發(fā)展，形成特色的社區(qū)文化。

物業(yè)管理公司的企業(yè)文化也是社區(qū)文化的有機組成部分。物業(yè)管理項目的工作人員，其衣著服飾、言行舉止、音容相貌、態(tài)度作風，即代表著企業(yè)的形象，也是社區(qū)形象。項目經(jīng)理需要認真思考如何將社區(qū)文化和企業(yè)文化有機地融合到一起，在為項目創(chuàng)造價值的同時，不斷增加企業(yè)的影響力和口碑，實現(xiàn)項目與企業(yè)雙嬴的良好局面。